Grundsteuerreform 2022

Es ist soweit - die Umsetzung der Grundsteuerreform beginnt. Nachdem die Reform bereits 2019 beschlossen wurde, müssen nun rund 35 Millionen Grundstücke und Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden. Als Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland ist man gesetzlich verpflichtet am Neubewertungsverfahren teilzunehmen.

Für alle Grundstücksbesitzer bedeutet das: Sie müssen im Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 erstmalig Angaben zu ihren Grundstücken in Form einer Steuererklärung an das zuständige Finanzamt übermitteln. Entscheidend für die Angaben ist der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022. Die sogenannte Feststellungserklärung muss grundsätzlich über eine elektronische Abgabe erfolgen.

Was ist die Grundsteuer und wie wird sie berechnet?

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Mit ihr werden unter anderem Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Büchereien sowie die Erhaltung und der Ausbau der Infrastruktur, z. B. Straßen, Brücken, Fahrradwege, Feuerwehr und Krankenhäuser finanziert.

Die Grundsteuer fällt auf bebaute und unbebaute Grundstücke an. Jeder Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland (Privatperson oder Unternehmen) muss demnach eine Steuer für sein Grundstück in vierteljährlichen Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November an die Kommune entrichten. Sollte es sich um ein Wohnhaus handeln und ein Mietverhältnis bestehen, wird die Grundsteuer häufig über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt.

Bei der Höhe der Grundsteuer spielen aktuell drei Faktoren eine Rolle: der Einheitswert, der Grundsteuermessbetrag und ein individueller Hebesatz. Diese drei Faktoren werden miteinander multipliziert und so die Grundsteuer errechnet, die Eigentümer für ein bestimmtes Grundstück zahlen müssen. Dabei fällt besonders der Einheitswert ins Gewicht.

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Man unterscheidet zwischen zwei Arten der Grundsteuer:

Grundsteuer A: Sie gilt für agrarische Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.
Grundsteuer B: Sie gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke. Das sind z.B. Häuser und Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke, Erbbaurechte.

Zusätzlich sieht die Grundsteuerreform die Einführung einer dritten Art der Grundsteuer vor:

Grundsteuer C: Sie gilt für unbebaute, aber baureife Grundstücke.

Warum gibt es die Grundsteuerreform?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 den Einheitswert und somit die bisherige Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Hintergrund ist, dass die Einheitswerte vieler Grundstücke veraltet sind. Sie wurden in Ostdeutschland 1935 und in Westdeutschland 1964 festgelegt. Seitdem haben sich die Werte von Wohnlagen und Nutzungsbedingungen teils stark verändert. Somit kann es aktuell zu einer unterschiedlichen Besteuerung von eigentlich gleichwertigen Grundstücken kommen: Ein Eigentümer in einer heute sehr gefragten Wohngegend muss deutlich weniger Grundsteuer zahlen, als ein Eigentümer eines vergleichbaren Objekts in ähnlicher Lage.

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz aus 2019 möchte der Gesetzgeber diese Ungleichheit beseitigen. Ziel der Reform ist es, die Berechnung der Grundsteuer mithilfe einer gesetzlichen Neuregelung gerechter zu machen. Die Grundsteuer soll sich in Zukunft an dem tatsächlichen Wert einer Immobilie orientieren. Dafür muss der für die Grundsteuer maßgebliche Grundstückwert neu festgestellt werden.

Was bedeutet die Neuregelung für Sie?

Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer nach den bestehenden Einheitswerten berechnet. Ab Januar 2025 wird die Grundsteuer anhand der neuen Berechnungsgrundlage bestimmt. Für die Feststellung des Grundstückswerts müssen jetzt die Eigentümer von Grundstücken und landwirtschaftlichen sowie forstwirtschaftlichen Betrieben aktiv werden. Sie sind dazu angehalten, eine Steuererklärung, die sogenannte Feststellungserklärung beim Finanzamt einzureichen.

Für alle gilt: Die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte muss bis zum 31. Oktober 2022 grundsätzlich elektronisch beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Anschließend ermittelt das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert und verschickt einen Grundsteuerwertbescheid.

Achtung: Wer diese Frist verpasst, muss mit einem Verspätungszuschlag rechnen.

Damit die Werte auf dem aktuellen Stand bleiben, soll die Neubewertung alle 7 Jahre stattfinden. Grundsätzlich müssen Sie also alle 7 Jahre eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. In manchen Bundesländern gibt es jedoch Ausnahmen.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell um, das mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eingeführt wurde. Um die Grundsteuer gerecht zu gestalten, orientiert sich die Bewertung im Bundesmodell am Wert einer Immobilie. So macht es im Bundesmodell auch künftig einen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung in einer begehrten oder in einer weniger gefragten Lage steht oder auch, ob ein Gewerbebetrieb in einer strukturschwachen Region angesiedelt ist oder in einer Großstadt.

Die Berechnungsformel des Bundesmodells lautet: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Der Grundbesitzwert wird durch das Finanzamt anhand der Feststellungserklärung ermittelt. Dabei werden im Wesentlichen der Bodenrichtwert, die Nettokaltmiete, die Fläche des Grundstücks sowie das Alter und die Art des Gebäudes eine Rolle spielen. Die Wertbemessung der Miete ist dabei vom Niveau der jeweiligen Gemeinde abhängig.

Die Steuermesszahl wird von den zuständigen Finanzämtern ermittelt. Diese wird im Zuge der Reform erheblich reduziert, und zwar von 3,5 % auf 0,031 %.

Der Hebesatz wird von den jeweiligen Kommunen individuell festgelegt. Dabei wird von den Kommunen erwartet, die Hebesätze so festzulegen, dass die Grundsteuer nicht höher ausfällt als vor der Reform. Bei unbebauten Grundstücken, auf denen nicht gebaut wird, ist mit einer starken Erhöhung der Hebesätze zu rechnen. Dies soll den Wohnungsbau fördern und Grundstücksspekulationen erschweren.

Welche Bewertungsregelungen gibt es in den einzelnen Bundesländern?

Die Grundsteuerreform bietet den einzelnen Ländern die Möglichkeit, dem einheitlichen Bundesmodell zu folgen oder von der sogenannten “Öffnungsklausel” Gebrauch zu machen, um eigene Regelungen zur Grundsteuer zu erlassen. Somit können je nach Bundesland unterschiedliche Bewertungsregelungen gelten. Welches Modell für die Bewertung Ihres Grundstücks anzuwenden ist, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt.

Im Bereich der sogenannten Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) wenden alle Länder (weitestgehend unverändert) das Bundesmodell an.

Im Bereich der sogenannten Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen für das Bundesmodell entschieden. Die Länder Saarland und Sachsen weichen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an:

Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell

Die Bewertung basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert, die miteinander multipliziert werden.

Bayern | wertunabhängiges Flächenmodell

Für die Berechnung ist entscheidend, wie groß die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche ist und wie das Gebäude genutzt wird.

Hamburg | Wohnlagemodell

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt anhand der Grundstücks- und Wohn- bzw. Nutzfläche. Die jeweiligen Flächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert.

Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren

Die Bewertung knüpft an die Fläche des Grundbesitzes an. Ergänzend kommt die Lage als Kriterium hinzu, die das Ergebnis des Flächenmodells erhöht oder vermindert.

Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell

Die Bewertung basiert auf dem Flächenmodell, erweitert um eine Lagekomponente. Damit erhält der Nutzen aus dem Grundstück Einfluss auf die Berechnung.

Saarland | Bundesmodell (mit abweichender Steuermesszahl)

Je nach Art des Grundstücks werden unterschiedliche Faktoren der Berechnung des Grundsteuerwertes zugrunde gelegt.

Sachsen | Bundesmodell (mit abweichender Steuermesszahl)

Je nach Art des Grundstücks werden unterschiedliche Faktoren der Berechnung des Grundsteuerwertes zugrunde gelegt.

Wie können wir Sie unterstützen?

Gerne erstellen wir für Ihr(e) Grundstück(e) die notwendigen Erklärungen und übernehmen für Sie die elektronische Übertragung ans Finanzamt unter Beachtung der Fristen. Damit wir Sie adäquat beraten können, kommen Sie bitte frühzeitig auf uns zu.

Weiterführende Informationen finden Sie unter:

Gerne erstellen wir für Ihr(e) Grundstück(e) die notwendigen Erklärungen und
übernehmen für Sie die fristgerechte elektronische Übertragung. Sprechen Sie uns an!